Todas as visitas que entram na minha casa me enchem de perguntas, assim como voc6e deve estar se fazendo agora: “Você é advogada essa janela pode ficar aí?”; “Esse vizinho podia fazer isso doutora?”; “O que você vai fazer? Como vai ser o procedimento com o seu vizinho?”; “Vi no google que o vizinho não pode construir janela assim não é?”.
E como sei que essas são as dúvidas de muitos brasileiros… O post de hoje é um pouco do que a legislação brasileira fala sobre o direito de vizinhança x as construções das janelas.
Um clássico exemplo de briga entre vizinhos é justamente o que estou passando diariamente, ou seja, as construções de janelas e aberturas de qualquer maneira sem observar a legislação.
E o que a legislação traz sobre isso?
O Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.299, prevê que:
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
E quais seriam os limites para esta liberdade de construção do proprietário?
O legislador definiu normas no que se refere à construção de muros de divisória, à construções que poluam aquífero do imóvel vizinho, tragam infiltrações ou outros danos. Também na legislação é vedado a abertura de janelas, terraço ou varanda, a menos de 1,5m do terreno do vizinho.
Art. 1.301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco) centímetros. […]
As regras não têm o objetivo de criar vantagens para os proprietários, mas sim evitar prejuízos ao bom convívio social, impedindo que o direito de propriedade seja posto acima de outros interesses.
Desta forma, caso o vizinho queira realizar a construção de uma janela, este deverá verificar a linha de divisória entre o seu imóvel e o de seu vizinho e, deste ponto, estabelecer a distância de um metro e meio para iniciar a sua construção. (Mas é isso caros leitores, que o meu vizinho deveria fazer… e não fez!)
E qual o prazo para reclamar em juízo da obra irregular?
E se você conversou com o vizinho, denunciou o mesmo na secretária de obras da sua cidade (como eu fiz) e mesmo assim a janela foi construída, saiba que a lei determina um prazo limite para que você reclame em juízo e faça cessar a obra, seja com a interrupção da mesma ou demolição das janelas irregulares.
Conforme dispõe o artigo 1.302 ainda do código civil:
Art. 1.302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Caso o vizinho prejudicado pretenda reclamar das irregularidades exigindo assim que sejam desfeitas as construções inadequadas, vale lembrar que o “direito não socorre aos que dormem”, ou seja, o vizinho deve fazê-lo em até 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, ou seja, passando este período não será possível reverter a obra irregular. Passando esse período de 1 ano e 1 dia o vizinho prejudicado não mais poderá exigir a demolição da construção.
Não obstante ao prazo previsto em lei há também o direito de reparação de danos previsto no código civil, caso a irregularidade da obra tenha gerado prejuízos, o vizinho prejudicado poderá reivindicar seu direito de reparação pelos danos causados.
Já se passaram anos da construção irregular, e agora? Vou ficar com o prejuízo?
Nos casos em que conclusão da obra tenha ocorrido a mais de 1 ano e 1 dia, a solução que nos resta para cessar a irregularidade seria o levantamento de um contramuro, maior que o do vizinho ao lado, mesmo que esta nova construção impeça a entrada de ar e luz. Tal possibilidade encontra embasamento no parágrafo único do artigo. 1.302.
Art. 1.302. […] Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Portanto, chegamos à conclusão que é possível levantar um muro maior, para cessar a irregularidade de uma obra concluída a mais de 01 ano e 01 dia.
O que não podemos deixar de citar é caso o dono do imóvel queira aberturas para ventilação e luz, sendo assim poderá construí-las, tendo as mesmas no máximo dez centímetros de largura e vinte centímetros de comprimento e estarem a mais de dois metros de altura de cada piso.
Vale ressaltar que a legislação delimita as dimensões das aberturas, conforme artigo 1.301, §2º, não havendo qualquer vedação quanto a quantidade de aberturas nas paredes.
Contudo é imperioso destacar que é possível resolver situações desconfortáveis com os vizinhos, que podem ser desde que uma nova construção ou até mesmo em ações judiciais.
Por Paloma Pricila - advogada
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