A legislação brasileira fala sobre o direito de vizinhança ‘versus’ as construções das janelas.

Um clássico exemplo de briga entre vizinhos é, ou seja, as construções de janelas e aberturas de qualquer maneira sem observar a legislação.

E o que a legislação traz sobre isso?

O Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.299, prevê que:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

E quais seriam os limites para esta liberdade de construção do proprietário?

O legislador definiu normas no que se refere à construção de muros de divisória, à construções que poluam aquífero do imóvel vizinho, tragam infiltrações ou outros danos. 

Também na legislação é vedado a abertura de janelas, terraço ou varanda, a menos de 75 (setenta e cinco) centímetros do terreno do vizinho.

Art. 1.301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco) centímetros. […]

As regras não têm o objetivo de criar vantagens para os proprietários, mas sim evitar prejuízos ao bom convívio social, impedindo que o direito de propriedade seja posto acima de outros interesses.

E qual o prazo para reclamar em juízo da obra irregular?

E se você conversou com o vizinho, denunciou o mesmo na secretária de obras da sua cidade (como eu fiz) e mesmo assim a janela foi construída, saiba que a lei determina um prazo limite para que você reclame em juízo e faça cessar a obra, seja com a interrupção da mesma ou demolição das janelas irregulares.

Conforme dispõe o artigo 1.302 ainda do código civil:

Art. 1.302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Caso o vizinho prejudicado pretenda reclamar das irregularidades exigindo assim que sejam desfeitas as construções inadequadas, vale lembrar que o “direito não socorre aos que dormem”, ou seja, o vizinho deve fazê-lo em até 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, ou seja, passando este período não será possível reverter a obra irregular. 

Passando esse período de 1 ano e 1 dia o vizinho prejudicado não mais poderá exigir a demolição da construção.

Nos casos em que conclusão da obra tenha ocorrido a mais de 1 ano e 1 dia, a solução que nos resta para cessar a irregularidade seria o levantamento de um contramuro, maior que o do vizinho ao lado, mesmo que esta nova construção impeça a entrada de ar e luz. 

Tal possibilidade encontra embasamento no parágrafo único do artigo. 1.302.

Art. 1.302. […] Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.